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NO。105 新公的住宅ローンスタート (2003.11.3)
 
 住宅金融公庫の新しい制度が10月からスタートしました。住宅金融公庫が2006年度に廃止され独立行政法人化され主業務は「住宅ローン債権の証券化」になります。それを先取りして、これまでの住宅ローンに代わる「新公的住宅ローン」が続々誕生しています。
 「住宅ローン債権の証券化」の仕組みは、民間金融機関の住宅ローン債権を住宅金融公庫が買い取り「住宅ローン債権担保証券(MBS)」に組成し、機関投資家などに売却して資金を調達します。もしローンが焦げ付いた場合でも住宅金融公庫が損失を補填し民間金融機関に元利の支払を保障するため、民間金融機関はリスクのある長期・固定の住宅ローンを提供しやすくなり、これまでの公庫の役割を民間金融機関に移行させるのが狙いなのです。またMBSも公庫が元利の支払を保証しますので低金利での発行が可能になります。新公的住宅ローンの貸出金利はMBSの発行金利に公庫の手数料や民間金融機関の手数料が上乗せされて決る仕組みになっているため低水準の長期・固定ローンが期待されているのです。また期間は20年から30年と長期、融資限度額は5千万円と魅力的になっています。
 これにより、これまで貸し出し資金をもたない住宅メーカーやマンション分譲会社、ノンバンクなどの参入が可能になりました。また、顧客から見ればさまざまなサービスの選択肢が増える可能性が出てきます。
 大きな期待のなかでの登場した「新公的住宅ローン」ですが金融機関により取扱いや金利に大きな格差が生じています。最低の金利は積水ハウスなどが設立した日本住宅ローンで全期間年2.9%、最高はUFJ銀行の4.05%です。その他、グッドローンは全期間3.3%、三井住友銀行などは10年から15年では3.65%、15年超から20年は3.98%、20年超から35年は4.25%となっています。この金利の差は、各金融機関が手数料をどれくらいに設定するかで変ってきます。結果的に、新公的ローンの拡大に積極的な金融機関は金利を低く設定し、自行に同じような住宅ローンがある大手銀行などは金利が高い傾向にあります。大手銀行に取っては上乗せする手数料だけが利益となり住宅金融公庫と組む必要性はあまり感じていないようです。また、地銀などはまだまだ様子見、慎重な姿勢を崩していません。
 住宅ローンの担い手を「公庫から民間」へ移行というけれども、形の変えた「これまでと変らぬ公庫と民間の戦い」が続くのでしょうか。金利や取扱金融機関の広がりなどの行方を見守りたいものです。住宅金融公庫の新しい制度が10月からスタートしました。住宅金融公庫が2006年度に廃止され独立行政法人化され主業務は「住宅ローン債権の証券化」になります。それを先取りして、これまでの住宅ローンに代わる「新公的住宅ローン」が続々誕生しています。
 「住宅ローン債権の証券化」の仕組みは、民間金融機関の住宅ローン債権を住宅金融公庫が買い取り「住宅ローン債権担保証券(MBS)」に組成し、機関投資家などに売却して資金を調達します。もしローンが焦げ付いた場合でも住宅金融公庫が損失を補填し民間金融機関に元利の支払を保障するため、民間金融機関はリスクのある長期・固定の住宅ローンを提供しやすくなり、これまでの公庫の役割を民間金融機関に移行させるのが狙いなのです。またMBSも公庫が元利の支払を保証しますので低金利での発行が可能になります。新公的住宅ローンの貸出金利はMBSの発行金利に公庫の手数料や民間金融機関の手数料が上乗せされて決る仕組みになっているため低水準の長期・固定ローンが期待されているのです。また期間は20年から30年と長期、融資限度額は5千万円と魅力的になっています。
 これにより、これまで貸し出し資金をもたない住宅メーカーやマンション分譲会社、ノンバンクなどの参入が可能になりました。また、顧客から見ればさまざまなサービスの選択肢が増える可能性が出てきます。
 大きな期待のなかでの登場した「新公的住宅ローン」ですが金融機関により取扱いや金利に大きな格差が生じています。最低の金利は積水ハウスなどが設立した日本住宅ローンで全期間年2.9%、最高はUFJ銀行の4.05%です。その他、グッドローンは全期間3.3%、三井住友銀行などは10年から15年では3.65%、15年超から20年は3.98%、20年超から35年は4.25%となっています。この金利の差は、各金融機関が手数料をどれくらいに設定するかで変ってきます。結果的に、新公的ローンの拡大に積極的な金融機関は金利を低く設定し、自行に同じような住宅ローンがある大手銀行などは金利が高い傾向にあります。大手銀行に取っては上乗せする手数料だけが利益となり住宅金融公庫と組む必要性はあまり感じていないようです。また、地銀などはまだまだ様子見、慎重な姿勢を崩していません。
 住宅ローンの担い手を「公庫から民間」へ移行というけれども、形の変えた「これまでと変らぬ公庫と民間の戦い」が続くのでしょうか。金利や取扱金融機関の広がりなどの行方を見守りたいものです。


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